相続した空き家を売るまでの流れを、相続人の確認から引き渡しまで順にまとめました。宮城県の空き家の売却を考えている方、何から始めればいいか分からない方向けのガイドです。当窓口では、売却・買取のご相談を提携する不動産会社（宅地建物取引業者）におつなぎし、売却の前後の片付けを当社が担当します。
相続した空き家を売るまでの流れ
1. 相続人と遺産の分け方を確認する
まず、誰が相続人になるのか、家を誰が相続するのかを決めます。相続人が複数いる場合は、遺産分割の話し合いで家の行き先を決めます。家を共有にすると、売るときに共有者全員の同意が必要になります。
2. 相続登記をする
家を相続した人の名義に変える手続きです。売却するには、原則として相続登記を済ませておく必要があります。
3. 家財を片付ける
残っている家財をどうするかを決めます。残す物を家族で分けたあと、手放す物を片付けます。どこまで片付けるかは売り方によって変わるため、売却の相談と並べて進めると無駄がありません。
4. 査定を受ける
不動産会社に、家と土地がいくらで売れそうかを見てもらいます。
5. 売り方を決める
仲介で買い手を探すか、不動産会社に買い取ってもらうかを決めます。
6. 売買の契約をする
買い手と条件がまとまったら、売買契約を結びます。
7. 引き渡す
代金を受け取り、鍵を渡して家を引き渡します。家の中を空にして引き渡す条件の場合は、この日までに片付けを終えておきます。
相続登記の義務化
相続登記は、令和6年4月1日から法律上の義務になりました。法務省の案内では、次のように説明されています（出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。
- 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をする必要がある
- 令和6年4月1日より前に相続した不動産で、登記がされていないものは、令和9年3月31日までに登記する必要がある
- 正当な理由がないのに登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある
手続きのくわしい内容は、法務局や司法書士にご確認ください。法務省の「不動産を相続した方へ」のページにも、手続きの案内がまとめられています。
売る前の片付けの進め方
残す物を先に決める
形見分けの品、思い出の品、仏壇などを家族で分けます。遠方の家族がいる場合は、送り先も決めておきます。
大切な書類を探す
権利書（登記識別情報）、固定資産税の通知書、通帳、印鑑などは、売却や相続の手続きで必要になることがあります。片付けの前に探しておくか、片付けを頼むときに探してほしいと伝えておきます。
価値のある家財は処分する前に査定する
家具・家電・骨董品・ブランド品などは、捨てる前に査定してもらうと、片付けの費用の一部をまかなえることがあります。
引き渡しの条件を確かめる
家の中を空にする必要があるのか、家財が残ったままでよいのかは、売り方と買い手によって変わります。片付けの範囲は、売却の条件が見えてから決めると無駄がありません。
当社の片付けについては空き家整理、遠方の方は遠方からの空き家整理をご覧ください。
仲介と買取の違い
一般に、仲介は不動産会社が買い手を探す方法で、相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。買取は不動産会社が買い手になる方法で、仲介より価格は低くなることが多いものの、短い期間で売れやすく、古い家や家財が残った家でも相談しやすい方法です。
どちらが合うかは、物件の状態や、いつまでに手放したいかによって変わります。くわしくは空き家の買取相談の比較表をご覧ください。
売却にかかる主な費用
空き家を売るときには、一般に次のような費用がかかります。金額は物件や売り方によって変わるため、くわしくは不動産会社や専門家にご確認ください。
- 相続登記の費用：登録免許税や、司法書士に依頼する場合の報酬です。
- 仲介手数料：仲介で売る場合に、不動産会社に支払います。
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙の費用です。
- 片付けの費用：家財の分別・搬出・処分の費用です。家財の買取で一部をまかなえることがあります。
- 解体の費用：建物を取り壊して土地として売る場合にかかります。
- 譲渡所得にかかる税金：売って利益が出た場合にかかります。下の特例が使える場合があります。
片付けの費用の目安は料金・作業事例でご案内しています。宮城県内は出張費・お見積もり・見積もり後のキャンセルが無料です。
空き家を放置したときのリスク
国土交通省は、空き家を放置すると、傷みが進んで破損や倒壊のおそれが強まること、庭木のはみ出しや害虫・不審者の侵入などでご近所に悪影響が出ること、固定資産税や修繕費などの負担が続くことを挙げています。
また、令和5年の空家法の改正で、適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」として指導の対象になりました。「管理不全空家」や「特定空家」への指導に従わず勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地では課税標準が1/6に減額されるなどの措置）が受けられなくなります（出典：国土交通省 空き家対策特設サイト）。
すぐに売れない場合も、定期的に様子を見て管理しておくことが大切です。当窓口では空き家管理・定期巡回もご相談いただけます。
税金の特例について
相続した家や土地を売ったとき、一定の要件に当てはまると、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。対象は、相続の開始の直前まで亡くなった方が住んでいた家で、昭和56年5月31日以前に建てられたことなどの要件があり、令和9年12月31日までの売却が対象です（出典：国税庁 No.3306）。要件はくわしく決められているため、税務署や税理士にご確認ください。
当窓口でお手伝いできること
- 売却・買取のご相談を、提携する不動産会社（宅地建物取引業者）におつなぎします。査定・買取・契約は提携先が行います。
- 売却の前後の片付け（家財の分別・搬出・処分、簡易清掃）を、引き渡しの日程に合わせて行います。
- 家財の買取を、当社が古物商許可（宮城県公安委員会 第221030003186号）にもとづいて行います。
- 売るまでの間の空き家の定期巡回を行います。
よくある質問
相続登記が終わっていなくても相談できますか？
はい。登記の状況も含めてご相談ください。手続きのくわしい内容は、法務局や司法書士にご確認いただくことになります。
遠方に住んでいても、売却まで進められますか？
片付けは、鍵をお預かりして立ち会いなしで進められます。売却の手続きの進め方は提携する不動産会社からご案内しますが、電話やメールでやり取りできることが多くあります。
家を解体してから売ったほうがいいですか？
解体すると解体の費用がかかり、建物がなくなることで固定資産税の住宅用地特例が使えなくなる場合もあります。解体するかどうかは、売り方と合わせて提携する不動産会社とご相談ください。
売る前に、家の様子を見てもらうことはできますか？
はい。空き家管理・定期巡回で、外観・敷地・郵便受けの確認や、鍵をお預かりしての通風・通水を行い、写真でご報告します。
片付けと売却、どちらを先に進めればいいですか？
売り方によって片付けの範囲が変わるため、売却の相談を先に、または同時に進めるのがおすすめです。当窓口では両方のご相談を一度にお聞きします。